Renovatiewerkzaamheden: heeft de huurder altijd recht op verhuiskostenvergoeding?
Bijdrage van mr. Davey Bernard
De huurder die geconfronteerd wordt met renovatiewerkzaamheden heeft in beginsel recht op een verhuiskostenvergoeding. Vaak stelt een verhuurder voor de huurder een volledig gestoffeerde en gemeubileerde woning ter beschikking waar de huurder voor de duur van de renovatiewerkzaamheden in kan verblijven zonder extra kosten te maken. Heeft de huurder in dat geval ook recht op een verhuiskostenvergoeding? Die vraag is onlangs door de Hoge Raad ontkennend beantwoord.
Renovatiewerkzaamheden: heeft de huurder altijd recht op verhuiskostenvergoeding?
Renovatiewerkzaamheden en verhuiskostenvergoeding, twee onderwerpen die in de praktijk geregeld tot discussie leiden tussen verhuurder en huurder. Huurders menen vaak dat in geval de verhuurder renovatiewerkzaamheden uitvoert in de woning, aan hen het recht op verhuiskostenvergoeding toekomt. Hoewel in de wet een dergelijke bepaling inderdaad is opgenomen, is dat recht aan voorwaarden verbonden. Bovendien lijkt deze regeling onduidelijkheden te bevatten. Aan de Hoge Raad is onlangs de vraag voorgelegd of huurders ook aanspraak maken op verhuiskostenvergoeding als de verhuurder voor de huurder een volledig gestoffeerde en gemeubileerde logeerwoning ter beschikking heeft gesteld. Die vraag heeft de Hoge Raad onlangs in zijn arrest van 1 april 2022 beantwoord[i].
De casus
Verhuurster is een woningcorporatie en eigenares van meerdere flatgebouwen. Door verhuurster zijn de huurders van de woningen in een aantal flatgebouwen geïnformeerd over het plan om groot onderhoud en renovatiewerkzaamheden uit te voeren. Het gaat om renovatiewerkzaamheden waarbij de bestaande huurovereenkomsten met de huurders worden voortgezet. Bij het uitvoeren van de werkzaamheden is het in beginsel niet noodzakelijk dat de huurders hun woning verlaten. De renovatiewerkzaamheden zijn vervolgens uitgevoerd. Omdat het project enige vertraging heeft opgelopen, heeft verhuurster aan al haar huurders een vergoeding van € 400,- uitgekeerd.
Hoewel de renovatiewerkzaamheden in het totale complex in bewoonde staat konden worden uitgevoerd, hebben de huurders in de onderhavige procedure vanwege persoonlijke omstandigheden gedurende zes weken gebruik gemaakt van een door verhuurster ter beschikking gestelde en volledig gestoffeerde en gemeubileerde logeerwoning. Hoewel huurders daarbij geen noodzakelijke verhuiskosten hebben gemaakt, menen zij aanspraak te kunnen maken op een verhuiskostenvergoeding.
Aan de Hoge Raad is de vraag voorgelegd of huurders die tijdelijk verblijven in een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning van de verhuurder recht hebben op de wettelijke verhuiskostenvergoeding.
De rechten van een huurder bij renovatiewerkzaamheden
Indien een verhuurder met voortzetting van de huurovereenkomst renovatiewerkzaamheden wil uitvoeren, dient de verhuurder daartoe aan haar huurders schriftelijk een redelijk voorstel te doen, waarbij mede de belangen van de huurders in acht worden genomen. Indien een dergelijk voorstel redelijk is (dat is bij grotere projecten van meer dan tien woningen het geval als 70% van de huurders akkoord gaat met het voorstel van de verhuurder), en de huurders niet binnen acht weken na ontvangst van het voorstel aan de rechter hebben verzocht de redelijkheid van het voorstel te beoordelen, dan zijn huurders gehouden hun medewerking te verlenen aan de renovatiewerkzaamheden.
Indien de huurder gedurende de renovatiewerkzaamheden niet in het gehuurde kan verblijven, en het dus voor de uitvoering van de renovatiewerkzaamheden noodzakelijk is dat deze tijdelijk verhuist, dan heeft de huurder recht op een minimumbijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten. Het bedrag van deze minimale bijdrage wordt jaarlijks vastgesteld door de minister (per februari 2022 bedraagt deze vergoeding € 6.505,-)[ii]. Het gaat daarbij om een minimumbijdrage. Voor zover noodzakelijk hogere kosten worden gemaakt, kan de bijdrage hoger uitvallen. De verhuis- en inrichtingskosten staan los van andere mogelijkheden van de huurder om eventueel aanspraak te maken op vergoeding van geleden schade[iii].
De tekortkoming van de regeling
Waar de regeling geen rekening mee heeft gehouden, is de situatie dat vooral woningcorporaties veelal onverplicht een volledig ingerichte logeerwoning ter beschikking stellen aan. De huurders kunnen met een koffer kleding in de hand zo hun intrek nemen in een logeerwoning, zonder verder geconfronteerd te worden met de kosten van verhuizing, stoffering en inrichting. Kunnen deze huurders desondanks aanspraak maken op de in de wet genoemde verhuiskostenvergoeding?
Oordeel van de Hoge Raad
De Hoge Raad benadrukt dat de strekking van de regeling is dat huurders schadeloos worden gesteld voor de kosten die zij hebben moeten maken omdat zij vanwege de renovatiewerkzaamheden niet in het gehuurde kunnen blijven wonen. Doordat de verhuurder voor de duur van de renovatiewerkzaamheden een volledig gestoffeerde en gemeubileerde woning ter beschikking stelt aan huurders, worden deze huurders juist in de gelegenheid gesteld dergelijke kosten te voorkomen. Het zijn dus kosten die niet gemaakt hoeven te worden. De Hoge Raad is dan ook van oordeel dat een juiste uitleg van de wet met zich meebrengt dat in een dergelijk geval door een huurder geen aanspraak kan worden gemaakt op verhuiskostenvergoeding.
Daarbij gaat de Hoge Raad nog wat verder door te oordelen dat ook in geval de verhuurder een redelijk aanbod heeft gedaan (het aanbod dat huurders gebruik kunnen maken van een ingerichte logeerwoning), maar huurders het aanbod van de verhuurder niet aanvaarden, aan huurders niet langer het recht op verhuiskostenvergoeding toekomt. De Hoge Raad benadrukt dat de verhuurder er verstandig aan doet om voor wat betreft een logeerwoning, daartoe een concreet aanbod neer te leggen in het renovatievoorstel. Daarbij heeft de Hoge Raad opgemerkt dat de vraag of een dergelijk voorstel passend is per huurder kan verschillen en afhankelijk is van de omstandigheden van het geval.
Advies
Mocht u als verhuurder renovatiewerkzaamheden willen uitvoeren, biedt uw huurder dan voor de duur van de werkzaamheden een gestoffeerde en gemeubileerde logeerwoning aan. Daarmee voorkomt u dat aan een huurder een verhuiskostenvergoeding moet worden betaald.
Heeft u als verhuurder nog vragen over het betalen van een verhuiskostenvergoeding of het aanbieden van een (passende) logeerwoning, neem dan gerust contact met ons op via info@hoeden-mulder.nl of telefonisch via 020-597 55 55.
[i] ECLI:NL:HR:2022:493.
[ii] Zie artikel 1 Regeling minimumbijdrage verhuis- en inrichtingskosten bij renovatie.
[iii] Dergelijke schadevergoedingsacties kunnen onder andere worden ingesteld via de artikelen 7:204, 7:207 en 7:208 BW.