Een bijdrage van mr. Stefan D’Agostino
U kent Van der Hoeden|Mulder als een specialist op het gebied van incasso. En dat zijn wij ook zonder enige twijfel. Maar het incasseren van vorderingen is lang niet het enige dat wij u te bieden hebben… Want wat niet iedereen weet is dat wij ons naast incassowerkzaamheden ook al meer dan 25 jaar bezig houden met allerlei speciale procedures met betrekking tot het (huur)recht. En raad eens hoe deze speciale procedures bij ons heten? Precies! De ‘Specials’. En daar zijn wij ook heel goed in.
De meeste ‘Specials’ zien op woonfraude. Denk bijvoorbeeld aan onrechtmatige onderverhuur en hennepteelt. Maar ook overlast, ervenkwesties (overleden huurders), studentenhuisvesting (de “campuscontrole”), aanvragen tot medehuurderschap, voortzetting van huur en allerlei conflicten rondom het uitvoeren van dringende werkzaamheden, renovatie en sloop. Recentelijk voorbeeld betreft een corporatie die een conflict had met een huurder over woningruil. Deze zaak, die wij uiteraard hebben gewonnen, heeft geleid tot publicatie op Rechtspraak.nl.
Woningruil is geen onderwerp waarover heel vaak geprocedeerd wordt. Een ruilverzoek wordt in beginsel toegewezen als de huurder kan aantonen dat er sprake is van een zwaarwegend belang aan zijn zijde (de belangen van de ruilkandidaat spelen geen rol!). De vraag is nu wat een zwaarwegend belang is?
In dit geval wilde de huurster haar relatief grote, nieuwbouw eengezinswoning in Amsterdam Nieuw-West ruilen met de woning van haar broer. Probleem voor de corporatie was echter dat de nieuwbouwwoning, gelet op het gezin van de broer, qua omvang niet passend was. Niet onbelangrijk was verder dat de huurster een persoonlijke huurkorting ontving, omdat zij de nieuwbouwwoning had verkregen in het kader van stadsvernieuwing. Normaliter is het zo dat de ruilkandidaat in de plaats komt van de oorspronkelijke huurder en ook volledig diens rechten en plichten overneemt. In het onderhavige geval vorderde de huurster wat dat betreft ook dat de huurkorting van kracht zou blijven voor haar broer.
Gelet op het voorgaande bestond er bij de corporatie het vermoeden dat de woningruil niet zozeer ingegeven was door de belangen van de huurster, maar dat de opzet was om door middel van woningruil het toewijzingssysteem van WoningNet te omzeilen en op die manier snel een grote en goedkope woning te verkrijgen voor de broer en zijn gezin. Daarbij zij nog opgemerkt dat de broer de reguliere huurprijs (zonder de huurkorting) kon betalen.
In het buitengerechtelijke voortraject is het verzoek tot woningruil dan ook afgewezen door de woningcorporatie.
De door de huurster aangevoerde zwaarwegende belangen waren als volgt. Zij stelde dat het onderhoud van haar woning niet langer in haar bereik zou liggen. De woning zou daarnaast niet langer geschikt zijn voor haar huidige gezinssituatie en de woning zou haar herinneren aan haar verleden met haar ex-echtgenoot.
In de procedure hebben wij er namens de corporatie op gewezen dat de stelling omtrent het onderhoud niet voldoende was gespecificeerd en onderbouwd. Het is wat dat betreft gedurende de gehele procedure onduidelijk gebleven op welk onderhoud er nu werkelijk werd gedoeld.
Door ons is verder aangevoerd dat de woning van de huurster weliswaar groter is dan de woning van haar broer, maar niet zodanig dat dit tot een groot verschil in onderhoud -wat dat onderhoud dan ook moge zijn- zou moeten leiden. Terwijl bovendien in zijn algemeenheid de nieuwbouwwoning minder onderhoud zal vereisen dan de oudere ruilwoning.
De gezinssituatie kan in principe wel een zwaarwegend belang vormen. Maar de huurster had nagelaten een aantal cruciale details bekend te maken bij de kantonrechter. Zo is pas uit door ons verricht onderzoek gebleken dat de huurster al 13 jaar geleden gescheiden was en in totaal slechts twee maanden met haar ex had samengewoond. Het was dus wel erg typisch dat de huurster het na 13 jaar opeens niet meer aankon om in de woning te verblijven, vanwege nare herinneringen aan haar ex. Eenmaal met dit feit geconfronteerd kon de huurster daar geen plausibele verklaring voor geven.
Ten slotte hebben wij nog benadrukt dat het in strijd zou zijn met de redelijkheid en billijkheid en het geldende woningtoewijzingsbeleid om een qua omvang niet passende woning aan iemand toe te wijzen en daar als klap op de vuurpijl ook nog eens een huurkorting aan te verbinden.
De kantonrechter heeft ons volledig in onze standpunten gevolgd, met als resultaat een afwijzing van de vordering tot woningruil van de huurstel en een veroordeling van de huurster in de kosten van de procedure. Nu is er zoals u wellicht wel weet een verschil tussen het veroordeeld worden in de kosten en het daadwerkelijk betaald krijgen van de kosten. Gelukkig houden we ons naast de ‘Specials’ ook nog (steeds) bezig met incasso. Dus dat komt wel goed!
Wilt u de uitspraak van de rechter in zijn geheel nalezen? Klik dan here