Geen ruimte voor belangenafweging na opzegging o.g.v. 305 Fw
Gerechtshof Amsterdam, 17 januari 2017 (ECLI:NL:GHAMS:2017:151)
305 Fw, 3:13, 6:2, 7:272 e.v. BW
De kantonrechter heeft ten onrechte bij de beantwoording van de vraag of de huurovereenkomst door opzegging op grond van artikel 305 lid 3 Fw is beëindigd een belangenafweging gemaakt zoals die van toepassing is op de beoordeling van de vordering tot ontbinding van een huurovereenkomst wegens een huurachterstand.
Soms is de maat gewoon vol. Ook volgens de wet.
Iedereen zal het er over eens zijn dat een ontruiming van woonruimte buitengewoon ingrijpend is en daarmee slechts een ultiem middel moet zijn. In de praktijk wordt daar ook naar gehandeld. Dat begint al in het voortraject, met verschillende vormen van vroegsignalering, zoals Eropaf! en Vroeg-Eropaf! in Amsterdam. Want voorkomen is beter dan genezen.
Aan de andere kant moet bij een huurschuld voortvarend worden gehandeld, want stipt iedere eerste van de maand vervalt een nieuwe termijn. En als je daar als afdeling huurincasso niet voortvarend tegen optreedt wordt mogelijk (zowel binnen de organisatie, als daar buiten) de vraag gesteld hoe de schuld zo hoog heeft kunnen oplopen. Want laten we wel wezen. Een huurschuld van 4 of 5 maanden, betekent vaak al een enorme schuld, die zeker voor huurders met een beperkt inkomen al bijna niet meer oplosbaar is.
Zo is het steeds zoeken naar de juiste balans tussen ruimte bieden voor een, liefst minnelijke, oplossing en voortzetting van de huurovereenkomst of het nemen van een volgende stap in het incassotraject: overdracht aan de deurwaarder, het starten van een gerechtelijke procedure en uiteindelijk de ten uit voerlegging van het vonnis. Gedurende dat hele traject zal er steeds de uitgestoken hand naar de huurder blijven. Verhuurders hebben daarbij niet alleen een belang van uit sociaal menselijk oogpunt, maar ook financieel. Ontruimen is duur en de mogelijkheden om de vordering te verhalen worden er door een ontruiming doorgaans niet beter op.
Een dergelijke aanpak levert gelukkig resultaten op. In Amsterdam vertonen de aantallen ontruimingen al jaren een neergaande lijn. Zelfs tijdens economisch ongunstige tijden.
Maar soms is voor een verhuurder de maat echt vol. Als een huurder al meerdere kansen heeft gehad, maar toch keer op keer nieuwe huurschuld laat ontstaan, dan kan een verhuurder op enig moment denken: Nu wil ik er van af en wil ik wel weer eens een huurder die gewoon netjes op tijd de huur betaalt. Zo’n geval hadden wij onlangs van één van onze opdrachtgevers in behandeling.
Huurster zat al enige tijd in een WSNP-traject. Toen de WSNP werd uitgesproken, moest onze cliënt de invordering van een oud vonnis staken en die indienen bij de bewindvoerder. In de regel wordt daarvan bij afronding van de WSNP slechts een gering deel voldaan. De huurster moest uit het maandelijks vrij te laten bedrag de verdere huurtermijnen uiteraard wel aan onze cliënt betalen. Maar ook dat liep tijdens de WSNP meermaals niet goed. Op enig moment was voor onze cliënt de maat dus vol. En dus opteerden wij niet voor het gebruikelijke incassotraject bij huurschuld, maar een incassotraject in combinatie met opzegging van de huurovereenkomst op grond van art. 305 lid 3 Fw.
Tot onze verbazing oordeelde de kantonrechter weliswaar dat wij namens onze cliënte rechtsgeldig de huur hadden opgezegd, maar dat – gezien een nadere belangenafweging (er was minder dan drie maanden nieuwe huurschuld) – de huurovereenkomst toch niet moest eindigen. Dat oordeel kon in onze optiek geen stand houden, zodat wij het in hoger beroep aan het oordeel van het Gerechtshof hebben voorgelegd. En met succes. Zoals blijkt uit het arrest van het gerechtshof Amsterdam is er in een dergelijk geval geen ruimte voor een nadere belangenafweging. Als er rechtsgeldig is opgezegd, dan eindigt de huurovereenkomst. Deze heldere regel wordt slechts beperkt door het algemene leerstuk van misbruik van bevoegdheid. Maar van misbruik was hier geen sprake, zo oordeelde het gerechtshof en dus bepaalde het hof dat de huurovereenkomst wel eindigt. Een mooi principieel oordeel waar onze cliënte en waarschijnlijk ook andere verhuurders in de praktijk hun voordeel mee kunnen doen.
En toch kende de appelprocedure in zekere zin ook voor de betrokken huurster nog een positief einde. Want procederen in hoger beroep duurt vaak lang. En terwijl het juridisch debat eigenlijk min of meer over het hoofd van de betrokken huurster heen werd gevoerd, betaalde zij al die tijd wél netjes op tijd de huur. Kennelijk had zij inmiddels haar zaakjes financieel wel op orde weten te brengen. En daarmee had zij in de optiek van onze opdrachtgeefster alsnog een laatste kans verdiend om op haar woning te blijven wonen, mits zij dan op korte termijn wel voor betaling van de huurschuld, de proceskosten en natuurlijk de verdere huurtermijnen zorgdraagt.
Click here als u de hele uitspraak van het gerechtshof Amsterdam wilt lezen.