Huurbescherming bij zorgovereenkomsten
Bijdrage van mr. Marc V. Hartjes
Heeft de cliënt die op grond van een (onder)huurovereenkomst huisvesting krijgt in het kader van een zorgovereenkomst recht op huurbescherming? In een procedure bij het Gerechtshof Amsterdam1 is deze vraag door het Hof ontkennend beantwoord.
Het is gebruikelijk dat er bij dit soort constructies drie partijen betrokken zijn, zo ook hier: de woningcorporatie, zorginstelling en zorgcliënt. Tussen de woningcorporatie en de zorginstelling bestaat een huurovereenkomst en tussen zorginstelling en zorgcliënt bestaat een zorgovereenkomst en een onderhuurovereenkomst. Tussen de woningcorporatie en de zorgcliënt bestaat normaliter geen (rechtstreekse) relatie.
In de procedure heeft de woningcorporatie de cliënt van de zorginstelling gedagvaard bij de kantonrechter om een ontruimingstitel te verkrijgen. De kantonrechter heeft zich op verzoek van partijen bevoegd verklaard om een oordeel te geven ook al is er geen sprake van een (rechtstreekse) huurrelatie tussen de woningcorporatie en de cliënt van de zorginstelling.
De kantonrechter heeft de zorgcliënt veroordeeld tot ontruiming van de woning. Tegen dat vonnis zijn de bewindvoerders van de zorgcliënt in beroep gegaan. Het hof overweegt vervolgens in rechtsoverweging 5 dat tussen de woningcorporatie en zorgcliënt geen huurrelatie bestaat, omdat de zorgcliënt bij beëindiging van de zorg geen huurbescherming geniet.
De woningcorporatie en zorgcliënt zijn het erover eens dat het huurcontract begeleid wonen (tussen zorgcliënt en zorginstelling) een gemengde overeenkomst is. Op dezelfde datum is ook een zorgovereenkomst gesloten en uit de beide overeenkomsten blijkt volgens het hof voldoende dat het zorgelement in de gezamenlijke overeenkomsten overheerst en dat daarom aan de zorgcliënt geen huurbescherming toekomt.
Een tweede conclusie die uit het arrest kan worden getrokken is dat als de zorginstelling tot dagvaarding overgaat de kantonrechter bevoegd is (want er is ook sprake van onderhuur). Als de woningcorporatie tot dagvaarding (van de zorgcliënt) overgaat, is de kantonrechter echter in beginsel niet bevoegd. De woningcorporatie kan wél bij de kantonrechter terecht om de zorginstelling te dagvaarden, want tussen die partijen bestaat wel een rechtstreekse huurrelatie (welke zaken bij de kantonrechter thuishoren).
Dit is lijn met eerdere uitspraken van kantonrechters en gerechtshoven in onder meer Amsterdam. Wilt u weten of het zorgelement in uw overeenkomsten overheersend is of heeft u een zorgvrager die na het eindigen van het begeleidingstraject niet vertrekt? Neem dan vrijblijvend contact met ons op via info@hoeden-mulder.nl of telefonisch via 020-597 55 55.
1 Gerechtshof Amsterdam, 24 maart 2022 (ECLI:NL:GHAMS:2022:921)